Umzugsreinigung und Kaution in Hamburg: Was bei der Wohnungsübergabe wirklich zählt

Name: Reinzeit Gebäudeservice
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Telephone: +49 1556 7084292

Gülhan Kayalioglu

10. Juni

6 Min. Lesezeit

Aktualisiert: 6. Okt.

Die Kisten sind gepackt, der Übergabetermin steht – und zwischen Ihnen und Ihrer Kaution liegt nur noch die Übergabe. Bei einer Hamburger Wohnung mit 65 m² und mittlerer Miete geht es um bis zu knapp 2.000 Euro. Hier lesen Sie, was Sie beim Auszug schulden, was der Vermieter abziehen darf, wie lange er Zeit hat und wie Sie den Zustand am Übergabetag so festhalten, dass später niemand streiten muss.

Das Wichtigste in Kürze

Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Die Zinsen darauf gehören Ihnen.
Besenrein heißt: grobe Verschmutzungen beseitigt (BGH, VIII ZR 124/05). Ob Ihr Mietvertrag wirksam mehr verlangt, klärt der Mieterverein oder ein Anwalt.
Normale Abnutzung ist kein Abzugsgrund (§ 538 BGB).
Eine feste Rückzahlungsfrist gibt es nicht. Das Amtsgericht Hamburg hat drei Monate angesetzt, je nach Einzelfall kürzer oder länger.
Der Nachweis vom Übergabetag zählt noch Monate später, weil der Vermieter auch mit bestrittenen Forderungen und in der Regel sogar mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen die Kaution aufrechnen darf.

Wie hoch ist die Kaution in Hamburg?

Höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten. So steht es in § 551 BGB, und eine Vereinbarung zu Ihrem Nachteil ist unwirksam. Für öffentlich geförderte Wohnungen in Hamburg nennt der Mieterverein zu Hamburg eine niedrigere Grenze: das 2,5-Fache der Nettomiete.

Was das in Hamburg bedeutet, zeigt der Mietenspiegel 2025: Die mittlere Nettokaltmiete liegt dort bei 9,94 Euro je Quadratmeter. Für eine Wohnung mit 65 m² zu dieser Miete heißt das:

Nettokaltmiete: 65 m² × 9,94 € = 646,10 € im Monat
höchstmögliche Kaution: 3 × 646,10 € = 1.938,30 €

Dazu kommen die Zinsen: Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen die Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB). Die ganze Kaution zurück heißt: Betrag plus Zinsen. Wo und wie das Geld angelegt ist, muss der Vermieter Ihnen auf Nachfrage sagen – darauf weist der Mieterverein zu Hamburg mit einem BGH-Urteil von 2007 hin.

Was müssen Sie beim Auszug reinigen?

Für eine besenreine Übergabe nur die groben Verschmutzungen: Darauf beschränkt sich diese Pflicht nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (28.06.2006, VIII ZR 124/05). Im Gesetz selbst steht nur die Pflicht, die Wohnung zurückzugeben (§ 546 BGB). Nach der Übersicht des Mietervereins zu Hamburg gehört dazu auch, Keller, Speicher und Garage leer zu räumen und alle Schlüssel abzugeben.

In vielen Mietverträgen steht mehr, etwa „gereinigt“ oder eine Liste mit Fenstern, Böden und Armaturen. Ob eine solche Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, ist eine Rechtsfrage. Die klärt der Mieterverein oder ein Anwalt, nicht ein Reinigungsbetrieb.

Was durch normales Wohnen abgenutzt ist, müssen Sie nicht ersetzen (§ 538 BGB). Und manches kann keine Reinigung ändern: Ein Kratzer im Parkett bleibt ein Kratzer, und durchgehend dunkles Silikon wird durch Putzen nicht wieder weiß. Das sagen wir Ihnen vorher, bei der Begehung.

Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?

Forderungen aus dem Mietverhältnis, die er Ihnen gegenüber geltend macht – etwa offene Miete, Schäden an der Wohnung oder eine zu erwartende Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung. Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss er sich innerhalb angemessener Frist erklären, ob und welche Ansprüche er erhebt (BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17).

Wichtig für Sie: Nach demselben Urteil darf der Vermieter auch mit Forderungen gegen die Kaution aufrechnen, die Sie bestreiten. Hält er die Wohnung für nicht ausreichend gereinigt und setzt die Kosten einer Nachreinigung an, behält er diesen Teil erst einmal ein. Ob die Forderung berechtigt war, klärt sich erst danach – im Zweifel vor Gericht.

Für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er nicht die ganze Kaution festhalten, sondern nur einen Teil, und nur, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Der Mieterverein zu Hamburg verweist dazu auf den BGH (Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05) und auf mehrere Urteile Hamburger Amtsgerichte.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution behalten?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Der BGH spricht von einer „angemessenen, nicht allgemein bestimmbaren Frist“. Das Amtsgericht Hamburg hat drei Monate angesetzt, die je nach Einzelfall kürzer oder länger sein können (Urteil vom 16.12.2002, 45 C 74/02). Der Mieterverein zu Hamburg stellt klar: Einen grundsätzlichen Anspruch, sich drei oder sogar sechs Monate Zeit zu lassen, hat der Vermieter nicht.

Kommt nach einigen Wochen nichts, fragen Sie schriftlich nach der Abrechnung.

Warum zählt der Zustand am Übergabetag noch Monate später?

Weil die kurze Verjährung Sie bei der Kaution kaum schützt. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren zwar sechs Monate nach der Rückgabe (§ 548 BGB). Der BGH hat 2024 aber entschieden, dass der Vermieter mit Schadensersatzforderungen wegen Beschädigung der Wohnung regelmäßig auch dann noch gegen die Kaution aufrechnen kann, wenn sie bereits verjährt sind (Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23).

Was am Übergabetag nicht festgehalten wurde, lässt sich später also schwer belegen. Drei Dinge helfen:

Ein Übergabeprotokoll, das beide unterschreiben – Raum für Raum, mit Zählerständen und der Zahl der übergebenen Schlüssel. Eine Vorlage bietet der Deutsche Mieterbund zum Herunterladen an.
Fotos mit Datum von Küche, Bad, Fenstern, Heizkörpern und Keller, aufgenommen nach der Reinigung.
Strittige Punkte schriftlich: Was Sie anders sehen, gehört ins Protokoll, nicht in ein Gespräch an der Wohnungstür.

Zur Übergabe müssen Sie nicht allein gehen. Der Mieterverein zu Hamburg schickt Mitgliedern auf Empfehlung seiner Rechtsberatung einen Außendienstmitarbeiter mit zur Wohnungsrückgabe; die Kosten dafür sind subventioniert. Wer wenig verdient, kaum Vermögen hat und in Hamburg gemeldet ist, bekommt bei der Öffentlichen Rechtsauskunft- und Vergleichsstelle (ÖRA) eine Beratung für höchstens 15 Euro. Mietrecht beraten dort auch die Bezirksstellen.

Auf welche Stellen achten Vermieter bei der Übergabe?

Auf die, an denen man Schmutz sofort sieht oder mit dem Finger spürt. Nach unserer Erfahrung tauchen in Übergabeprotokollen immer wieder dieselben auf:

Backofen und Herd – eingebranntes Fett, auch an Blech und Rost
Dunstabzugshaube samt Fettfilter
Bad – Fugen, Duschwand und Armaturen; Kalk fällt sofort auf
Fenster – Glas, Rahmen, Falze und Fensterbänke; Streifen sieht man im Gegenlicht
Heizkörper, auch dahinter und zwischen den Rippen
Türen, Lichtschalter und Steckdosenrahmen mit ihren Griffspuren
Kühlschrank innen, einschließlich der Dichtungen
Keller und Balkon, die beim Auszug gern vergessen werden

Vieles davon geht über besenrein hinaus. Diskutiert wird trotzdem genau hier, und am sichersten vermeiden Sie das, wenn diese Stellen sauber sind. Was wir bei einer Umzugsreinigung in Hamburg im Einzelnen reinigen, steht Raum für Raum auf der Leistungsseite. Nicht in eine Reinigung gehören Dübellöcher schließen, Streichen und Tapezieren; das sind Renovierungsarbeiten.

Selbst putzen oder eine Endreinigung beauftragen?

Selbst putzen ist erlaubt, und für eine besenreine Übergabe reicht es. Eine beauftragte Endreinigung lohnt sich vor allem in drei Fällen: wenn Ihr Vertrag mehr als besenrein verlangt, wenn Umzug und Übergabe eng beieinanderliegen und wenn Sie einen Nachweis über den Zustand in der Hand haben wollen. Was eine Endreinigung in Hamburg kostet, steht im Beitrag Was kostet eine Endreinigung in Hamburg?

Ein Teil der Kosten kommt über die Steuer zurück. Nach § 35a EStG sinkt Ihre Einkommensteuer um 20 Prozent der Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen, zusammen mit anderen solchen Leistungen um höchstens 4.000 Euro im Jahr. Voraussetzung sind eine Rechnung und eine Zahlung auf das Konto des Betriebs. Maßnahmen, mit denen ein ausziehender Mieter die Abnutzung aus seiner Wohnzeit beseitigen lässt, rechnet das Bundesfinanzministerium noch dem bisherigen Haushalt zu, wenn sie in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Umzug stehen; als Beispiel nennt es Renovierungsarbeiten. Bis wann die alte Wohnung Ihr Haushalt war, kann das Finanzamt im Zweifel am Übergabeprotokoll festmachen – ein Grund mehr, es aufzuheben. Ein Rechenbeispiel steht im Beitrag Was kostet eine Haushaltsreinigung in Hamburg?

Wie läuft eine Umzugsreinigung bei Reinzeit ab?

In fünf Schritten, von der ersten Nachricht bis zu den Fotos für Ihre Unterlagen:

Anfrage mit Adresse, Zimmerzahl und Übergabetermin – Antwort und Angebot innerhalb von 4 Stunden (Mo–So 9–19 Uhr)
Kostenlose Erstbegehung vor Ort, unverbindlich
Festpreis auf Basis eines Leistungsverzeichnisses – Sie sehen vorher schwarz auf weiß, was gemacht wird
Reinigung in der leeren Wohnung, danach Endkontrolle nach dem Leistungsverzeichnis
Fotos der kritischen Punkte mit Datum und das abgehakte Leistungsverzeichnis für Ihre Unterlagen

Am besten liegt zwischen Reinigung und Übergabe noch ein Tag Luft. Dann bleibt Zeit, falls Ihnen selbst noch etwas auffällt.

Was Sie nachprüfen können

Eingetragen bei der Handwerkskammer Hamburg (Gebäudereiniger-Handwerk), Betriebsnummer 1242137.
5,0 aus 17 Bewertungen bei Google.
Betriebshaftpflicht mit 10 Mio. € Deckungssumme, Schlüsselverlust eingeschlossen.
Festes Stammpersonal und ein fester Ansprechpartner.
Einmaliger Auftrag zum Festpreis, ohne Vertragsbindung.

Übergabetermin steht? Dann schreiben Sie uns drei Zeilen.

Adresse, Zimmerzahl, Übergabetermin – und ob die Wohnung schon leer ist. Mehr brauchen wir nicht, um Ihnen ein Angebot für die Endreinigung Ihrer Wohnung zu schicken.

📞 +49 1556 7084292 · 📧 info@reinzeit-reinigung.de · 📝 Kontaktformular · Mo–So 09:00–19:00 Uhr

Antwort und Angebot bekommen Sie innerhalb von 4 Stunden, auch am Wochenende. Und wenn Ihnen der Preis nicht passt, sagen Sie das ruhig – ein klares Nein ist uns lieber als Funkstille.

Wir reinigen in Eimsbüttel, Lokstedt, Altona, der City, der Schanze, Eppendorf, Harvestehude, Winterhude, Wandsbek, Barmbek und Norderstedt, dazu in Ahrensburg und Bergedorf.

Gülhan Kayalioglu, Inhaberin · Reinzeit Gebäudeservice · Bötelkamp 31, 22529 Hamburg

Passend dazu: Was kostet eine Haushaltsreinigung in Hamburg?