Leistungsverzeichnis Unterhaltsreinigung: Aufbau, Leistungswerte und Fallstricke
Das Wichtigste in Kürze
Geschuldet ist, was im Leistungsverzeichnis steht — nicht, was die Leistungsbezeichnung vermuten lässt. „Büroreinigung" ist kein definierter Umfang.
Richtleistungen werden in Quadratmetern pro Stunde gerechnet. Büro 160–230 m²/h, Sanitär 60–90 m²/h, Flure manuell 250–350 m²/h. Das ist die Grundlage jeder Prüfung.
Fläche geteilt durch Leistungswert ergibt die Stunden. Ohne diese Rechnung ist kein Angebot vergleichbar.
Frequenzen gehören je Raumart getrennt gesetzt, nicht pauschal über die Gesamtfläche.
Ein billiges Angebot ist selten günstiger — es enthält weniger Stunden. Bei 15,00 € Branchenmindestlohn liegt ein gesetzeskonformer Betrieb bei 27–32 € Vollkosten je Stunde.
Die Qualitätssicherung gehört ins Verzeichnis, sonst gibt es im Streitfall keinen Maßstab.
Wer eine Unterhaltsreinigung ausschreibt, bekommt Angebote, die um den Faktor zwei auseinanderliegen — und weiß meist nicht, warum. Die Antwort liegt fast immer im Leistungsverzeichnis: Es fehlt, es ist zu grob, oder es beschreibt Bezeichnungen statt Tätigkeiten.
Dieser Beitrag zeigt, wie ein prüffähiges Leistungsverzeichnis aufgebaut ist, welche Leistungswerte realistisch sind, und an welchen fünf Stellen es in der Praxis regelmäßig schiefgeht.
Warum das Verzeichnis der eigentliche Hebel ist
Der Satz, der jeden späteren Streit verhindert: Maßgeblich ist der Leistungstext, nicht die Leistungsbezeichnung.
„Büroreinigung, 2× wöchentlich" ist keine Beschreibung. „Papierkörbe leeren und neu ausschlagen, Schreibtischflächen freistehend feucht wischen, Böden saugen, Sanitärobjekte reinigen und desinfizieren, 2× wöchentlich" ist eine.
Der Unterschied wird spätestens dann relevant, wenn jemand beanstandet, dass die Fensterbänke staubig sind — und im Vertrag steht, ob sie geschuldet waren.
Die sechs Bestandteile
Ein fachgerechtes Leistungsverzeichnis für die Unterhaltsreinigung besteht aus sechs Teilen. Das entspricht dem Aufbau, den öffentliche Auftraggeber in ihren Vergabehandbüchern verwenden.
1. Objektbeschreibung. Flächen je Raumart in Quadratmetern, Bodenbeläge, Etagen, Anzahl Arbeitsplätze, Sanitärobjekte, Aufzüge, Zugangszeiten. Das ist die Rechengrundlage — ohne saubere Flächenaufstellung kalkuliert jeder Anbieter etwas anderes.
2. Eignungsnachweise. Was der Bieter vorlegen muss: Handwerkskammer-Eintragung, Betriebshaftpflicht mit Deckungssumme, Unbedenklichkeitsbescheinigungen, Nachweis zum Branchenmindestlohn, bei Bauleistungen die Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG.
3. Leistungsbeschreibung je Raumart. Welche Tätigkeit, in welchem Turnus, mit welcher Ausführungsart. Hier gehört auch das Vier-Farben-System hinein: getrennte Tücher und Mopps für WC, übrigen Sanitärbereich, Küche und sonstige Flächen.
4. Kalkulationstabelle. Der Bieter trägt je Position Fläche, Leistungswert, Zeit und Preis ein. Das ist der Teil, der Vergleichbarkeit herstellt — und der Teil, den viele Ausschreibungen weglassen.
5. Qualitätssicherung. Wie kontrolliert wird, in welchem Rhythmus, mit welchen Konsequenzen bei Abweichung.
6. Vertragsbedingungen. Laufzeit, Kündigung, Preisanpassung, Haftung, Schlüsselregelung, Datenschutz.
Leistungswerte — die Zahlen, an denen sich alles entscheidet
Richtleistungen geben an, wie viel Fläche eine Reinigungskraft in einer Stunde bearbeitet. Diese Einheit ist wichtig: Alle einschlägigen Regelwerke rechnen in m² pro Stunde, nicht pro Arbeitstag.
Büro — Richtwert m²/h: 160–230
Besprechungszimmer — Richtwert m²/h: 150–280
Teeküche — Richtwert m²/h: 80–150
Sanitär und Toiletten — Richtwert m²/h: 60–90
Treppenhaus — Richtwert m²/h: 130–200
Flure manuell — Richtwert m²/h: 250–350
Flure maschinell — Richtwert m²/h: 300–650
OP-Bereich, Schlussreinigung — Richtwert m²/h: 25–60
Richtwerte nach dem Merkblatt der RAL-Gütegemeinschaft Gebäudereinigung. Praxisnahe Rechenbeispiele des Bundesinnungsverbands liegen teils darunter — Büro 122–184 m²/h je nach Müllfrequenz, Sanitär 35–51 m²/h.
Wie damit gerechnet wird:
Fläche geteilt durch Leistungswert ergibt die Stunden je Durchgang. Stunden mal Frequenz mal Stundensatz ergibt den Monatspreis.
Beispiel. 600 m² Bürofläche, 60 m² Sanitär, 140 m² Flure, zweimal wöchentlich:
Büro: 600 geteilt durch 190 = 3,2 Stunden
Sanitär: 60 geteilt durch 70 = 0,9 Stunden
Flure: 140 geteilt durch 300 = 0,5 Stunden
Summe rund 4,6 Stunden je Durchgang, bei 2× wöchentlich etwa 40 Stunden im Monat
Multipliziert mit einem Stundenverrechnungssatz zwischen 28 und 38 Euro netto ergibt sich der Monatspreis. Wer diese Rechnung einmal aufstellt, erkennt ein zu billiges Angebot in einer Minute: Es ist nicht günstiger, es enthält weniger Stunden.
Der Unterschied zwischen Richtwert und Realwert ist dabei kein Detail. Die RAL-Richtwerte beschreiben, was unter guten Bedingungen möglich ist. Die Realwerte des Bundesinnungsverbands beschreiben, was unter Alltagsbedingungen herauskommt — mit Möblierung, Müllfrequenz und Wegezeiten. Für die Vergabe sollte man die Realwerte ansetzen, sonst kalkuliert man einen Dienstleister in die Unterdeckung und bekommt die Differenz als Qualitätsproblem zurück.
Frequenzen richtig setzen
Der häufigste Fehler in Ausschreibungen ist eine pauschale Frequenz über alle Raumarten.
Sanitärbereiche brauchen andere Intervalle als Archivräume. Ein Besprechungsraum, der zweimal im Monat genutzt wird, braucht keine tägliche Reinigung. Wer beides gleich behandelt, zahlt an einer Stelle zu viel und bekommt an der anderen zu wenig.
Praktisch bewährt hat sich eine dreistufige Staffelung je Raumart:
Täglich oder mehrmals wöchentlich: Sanitär, Teeküche, Eingangsbereich, stark frequentierte Flure
Wöchentlich: Büros, Besprechungsräume, übrige Verkehrsflächen
Monatlich bis jährlich: Fensterflächen innen, Heizkörper, Lampen, Grundreinigung
Und ein Punkt, der oft fehlt: Was passiert bei Feiertagen und Betriebsferien? Ohne Regelung entstehen genau dort Diskussionen über nicht erbrachte Leistungen.
Qualitätssicherung
Ohne vereinbarten Maßstab gibt es im Streitfall nur Meinungen.
Die DIN EN 13549 beschreibt Verfahren zur Messung der Reinigungsqualität. In der Vergabepraxis wird üblicherweise mit Stichprobenprüfung gearbeitet: Aus dem Objekt werden zufällig Räume ausgewählt und gegen eine definierte Mängelliste geprüft; überschreitet die Fehlerquote einen vereinbarten Wert, gilt die Leistung als nicht vertragsgemäß.
Hinweis zur Genauigkeit: Der Normtext selbst ist kostenpflichtig und lag uns nicht vor. Die konkreten Annahmezahlen sollten Sie vor Aufnahme in eine Ausschreibung anhand des Originals oder mit fachkundiger Beratung festlegen.
Wichtiger als die Zahl ist, dass überhaupt etwas vereinbart wird:
Wer kontrolliert — Auftraggeber, Dienstleister oder gemeinsam
Wie oft — monatlich ist üblich
Was gilt als Mangel — eine kurze, konkrete Liste je Raumart
Was folgt daraus — Nachbesserungsfrist, dann Minderung
Die fünf häufigsten Fehler
1. Nur die Gesamtfläche angeben. Ohne Aufteilung nach Raumart kann niemand seriös rechnen. Das Ergebnis sind Angebote, die auf verschiedenen Annahmen beruhen.
2. Keine Kalkulationstabelle verlangen. Ohne offengelegte Stunden vergleicht man Endpreise — und wählt zwangsläufig das Angebot mit dem geringsten Leistungsumfang.
3. Frequenzen pauschal setzen. Siehe oben.
4. Sonderleistungen nicht trennen. Glasreinigung, Grundreinigung, Winterdienst und Hausmeisterleistungen gehören als eigene Positionen ausgewiesen — auch wegen der unterschiedlichen Umlagefähigkeit nach BetrKV.
5. Die Mitwirkung des Auftraggebers vergessen. Zugang, Strom, Wasser, Abstellraum für Material, Entsorgung, Schlüsselregelung. Fehlt das, entstehen Nachträge für Dinge, die niemand eingeplant hat.
Wie Reinzeit Gebäudeservice kalkuliert
Wir legen die Rechnung offen — Fläche je Raumart, angesetzter Leistungswert, Stunden je Durchgang, Frequenz, Stundensatz. Sie sehen also nicht nur einen Monatspreis, sondern wie er zustande kommt.
Das hat einen unangenehmen Nebeneffekt für uns: Wir werden damit vergleichbar. Genau das ist der Punkt. Ein Angebot, das seine Stunden nicht nennt, kann man nicht prüfen — und ein Auftraggeber, der es trotzdem annimmt, kauft eine Unbekannte.
Wir setzen dabei die Realwerte an, nicht die Richtwert-Obergrenzen. Wer mit 230 m²/h für ein möbliertes Büro kalkuliert, verspricht eine Zeit, die im Alltag nicht reicht — und liefert nach drei Monaten weniger, als im Verzeichnis steht.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Leistungsverzeichnis und Angebot?
Das Leistungsverzeichnis beschreibt, was zu tun ist — es kommt vom Auftraggeber. Das Angebot nennt, was es kostet — es kommt vom Bieter. Fehlt das Verzeichnis, schreibt jeder Bieter sein eigenes, und die Angebote sind nicht vergleichbar.
In welcher Einheit werden Leistungswerte angegeben?
In Quadratmetern pro Stunde. Alle einschlägigen Regelwerke rechnen so. Eine Angabe in „m² pro Tag" oder „m² pro 8 Stunden" ist entweder ein Übertragungsfehler oder eine bewusste Verschleierung — beides sollte man klären, bevor man auf dieser Basis vergleicht.
Wie hoch ist ein realistischer Stundenverrechnungssatz?
In Hamburg liegen seriös kalkulierte Sätze für die Unterhaltsreinigung meist zwischen 28 und 38 Euro netto. Seit Januar 2026 gilt ein Branchenmindestlohn von 15,00 Euro; rechnet man Lohnnebenkosten, Anfahrt, Material, Versicherung und Verwaltung hinzu, liegen die Vollkosten bei etwa 27 bis 32 Euro — vor Gewinn.
Muss ich als privater Auftraggeber ausschreiben?
Nein, die Vergabevorschriften gelten für öffentliche Auftraggeber. Ein strukturiertes Leistungsverzeichnis lohnt sich aber genauso, weil es Vergleichbarkeit herstellt und spätere Streitigkeiten vermeidet.
Wie lange sollte die Vertragslaufzeit sein?
Üblich sind zwölf bis vierundzwanzig Monate mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Wichtiger als die Laufzeit ist eine Preisanpassungsklausel, die an den Branchenmindestlohn gekoppelt ist — der steigt tariflich, und ohne Klausel trägt der Dienstleister das allein oder kalkuliert es vorsorglich ein.
Leistungsverzeichnis für Ihr Objekt
Wir erstellen Ihnen die Flächenaufstellung und das Leistungsverzeichnis — auch dann, wenn Sie es anschließend an mehrere Anbieter geben. Ein sauberes Verzeichnis nützt Ihnen unabhängig davon, wer den Zuschlag bekommt.
Kostenlose Begehung in Hamburg, Angebot mit offengelegter Stundenkalkulation innerhalb von 4 Stunden (Mo–So 9–19 Uhr).
Telefon +49 1556 7084292 · info@reinzeit-reinigung.de · Mo–So 09:00–19:00 Uhr
Kommentare