Hausmeisterservice: Was Sie umlegen dürfen — und woran die Abrechnung scheitert
Das Wichtigste in Kürze
Hauswartkosten sind umlagefähig — aber nur der Teil, der keine Instandhaltung ist. § 2 Nr. 14 BetrKV nimmt Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung ausdrücklich aus.
Der Vertrag muss die Trennung hergeben. Eine Pauschale „Hausmeisterdienst" ohne Aufschlüsselung ist der häufigste Grund, warum die Position in der Abrechnung gekürzt wird.
Der Vergleichswert liegt bei 0,37 Euro je Quadratmeter und Monat — so viel zahlten Mieter 2024 im Bundesdurchschnitt für den Hauswart, wenn Reinigung, Garten und Winterdienst nicht separat abgerechnet werden. Werden sie separat abgerechnet, sind es 0,21 Euro (Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds).
Reinigung, Gartenpflege und Winterdienst gehören nicht unter Nr. 14, sondern unter Nr. 9, Nr. 10 und Nr. 8. Wer alles in eine Zeile schreibt, macht die ganze Position angreifbar.
Ein Hausmeisterdienst darf reparieren — bis zur Bagatellgrenze. Nach § 1 Abs. 2 HwO sind Tätigkeiten zulässig, die in bis zu drei Monaten erlernbar oder für das Gesamtbild nebensächlich sind. Alles darüber gehört ins Handwerk.
Von allen Betriebskostenarten ist der Hauswart die einzige, die eine Kürzungsklausel schon im Gesetzestext trägt. Bei Wasser, Müll oder Aufzug steht, was umgelegt werden darf. Beim Hauswart steht, was nicht umgelegt werden darf — und die Beweislast dafür, dass der abgerechnete Betrag sauber ist, liegt beim Vermieter.
Das macht diese Position zum Klassiker im Widerspruch. Und es macht den Hausmeistervertrag zu einem Dokument, das nicht nur die Leistung regelt, sondern die spätere Abrechnung mitentscheidet.
Dieser Beitrag zeigt, was das Gesetz wirklich verlangt, wie Sie die Mischtätigkeit sauber trennen, und woran Sie einen Vertrag erkennen, der die Abrechnung trägt.
Was § 2 Nr. 14 BetrKV wirklich sagt
Der Wortlaut ist kurz und der Nebensatz entscheidet alles:
Umlagefähig sind die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
Fünf Ausschlüsse, die in der Praxis auf zwei Fragen hinauslaufen:
Repariert er oder hält er in Betrieb? Das Nachfüllen von Streugut ist Betrieb. Das Auswechseln einer defekten Türschließerfeder ist Instandsetzung. Die Kontrolle der Beleuchtung ist Betrieb, der Austausch des Leuchtmittels — je nach Sichtweise und Aufwand — schon nicht mehr eindeutig.
Verwaltet er oder betreut er? Wohnungsabnahmen, Handwerkerkoordination, Angebotseinholung und Schriftverkehr mit Mietern sind Hausverwaltung. Sie sind über die Verwaltervergütung abgegolten und dürfen kein zweites Mal als Hauswartkosten auftauchen.
Der Fehler, der die Abrechnung kippt
Fast jeder Hausmeister macht beides. Genau das ist das Problem: Eine Pauschale, die beide Tätigkeitsarten enthält, ist ohne Aufteilung nicht umlagefähig — und zwar nicht nur der Instandhaltungsanteil, sondern im Streitfall die ganze Position, weil sie nicht prüfbar ist.
Es gibt zwei saubere Wege:
Weg 1 — Trennung im Vertrag. Der Vertrag weist zwei Positionen aus: eine umlagefähige Betreuungspauschale mit definiertem Leistungskatalog und eine gesonderte Abrechnung von Instandsetzungsarbeiten nach Aufwand. Das ist der ehrlichere Weg, weil er die Realität abbildet, und der ruhigere, weil er keine Schätzung braucht.
Weg 2 — nachvollziehbare Quote. Der Instandhaltungsanteil wird geschätzt und prozentual abgezogen. Das ist zulässig, wenn die Schätzung begründet ist — nicht, wenn sie geraten wurde. Eine Quote ohne Herleitung ist im Widerspruch wertlos.
Praktische Konsequenz für die Vergabe: Fragen Sie den Anbieter, wie er die Trennung im Angebot abbildet. Wer darauf keine Antwort hat, hat schon andere Abrechnungen gekippt.
Warum die Positionen getrennt gehören
Ein zweiter, ebenso häufiger Fehler: alles unter „Hausmeister" abzurechnen, was der Hausmeister tut. Die BetrKV ordnet die Leistungen aber verschiedenen Nummern zu — und die haben unterschiedliche Umlagemaßstäbe und Fristen:
Hauswart — BetrKV: § 2 Nr. 14 · Was darunter fällt: Vergütung, Sozialbeiträge, geldwerte Leistungen — ohne Instandhaltung und Verwaltung
Gebäudereinigung — BetrKV: § 2 Nr. 9 · Was darunter fällt: Treppenhaus, Flure, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Aufzugskorb
Gartenpflege — BetrKV: § 2 Nr. 10 · Was darunter fällt: Pflege der Flächen, Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, Spielplätze
Winterdienst — BetrKV: § 2 Nr. 8 · Was darunter fällt: als Straßenreinigung, einschließlich Bereitschaft
Wer eine Kombileistung einkauft — und das ist wirtschaftlich meist richtig —, sollte im Vertrag trotzdem vier getrennte Beträge stehen haben. Ein Pauschalpreis ohne Aufteilung zwingt Sie später zu einer Schätzung, die Sie begründen müssen.
Was in den Hausmeistervertrag gehört
Ein Leistungskatalog, der die Abrechnung trägt, beschreibt Tätigkeit und Turnus. „Regelmäßige Kontrolle" ist keine Angabe, „wöchentlicher Kontrollgang mit Protokoll" ist eine.
Typischer Umfang einer umlagefähigen Betreuung:
Kontrollgänge durch Gemeinschaftsflächen, Keller, Dachboden und Außenanlagen, mit festgelegtem Turnus
Bedienen technischer Anlagen — Heizungsdruck, Beleuchtungszeiten, Türschließer, Lüftung
Ablesungen und Zählerstände, Terminbegleitung bei Wartungen
Mülllogistik: Tonnen raus- und reinstellen, Standplatz sauber halten, Sperrmüll melden
Kleinstpflege am Objekt: Handläufe, Briefkastenanlage, Schilder, Fahrradständer
Meldewesen: Schäden feststellen, dokumentieren, an die Verwaltung geben — nicht selbst beheben
Und ebenso wichtig: was ausdrücklich nicht enthalten ist. Reparaturen, Wohnungsabnahmen, Handwerkerkoordination, Schriftverkehr. Diese Liste schützt Sie zweimal — vor Nachträgen und vor der Kürzung.
Was es kostet
Zwei Zahlenebenen helfen bei der Prüfung. Die eine sagt, was am Ende beim Mieter ankommt. Die andere, was der Markt für die Leistung verlangt.
Was Mieter zahlen — Betriebskostenspiegel 2024 (Deutscher Mieterbund, Werte je Quadratmeter und Monat):
Hauswart, wenn Reinigung, Garten und Winterdienst nicht separat abgerechnet werden — Euro je m² und Monat: 0,37
Hauswart, wenn diese Leistungen separat abgerechnet werden — Euro je m² und Monat: 0,21
Gebäudereinigung — Euro je m² und Monat: 0,21
Gartenpflege — Euro je m² und Monat: 0,15
Straßenreinigung — Euro je m² und Monat: 0,04
alle Betriebskosten zusammen — Euro je m² und Monat: 2,67
Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung sind 0,37 Euro rund 29,60 Euro im Monat oder 355 Euro im Jahr allein für den Hauswart; wird die Reinigung getrennt abgerechnet, sind es 0,21 Euro und damit 16,80 Euro im Monat. Liegt Ihre Abrechnung deutlich darüber, ist das kein Fehler — aber es ist eine Zahl, die Sie erklären können müssen.
Was der Markt verlangt. Für Hamburg und vergleichbare Ballungsräume nennen Anbieter Stundensätze von rund 30 bis 50 Euro netto für den regionalen Dienstleister; Monatspauschalen für die laufende Betreuung eines Mehrfamilienhauses liegen je nach Größe und Leistungskatalog meist zwischen 150 und 500 Euro netto. Das sind Marktbeobachtungen, keine amtlichen Werte — der verbindliche Preis entsteht nach der Begehung, weil Wegezeiten, Zahl der Aufgänge und Technik im Haus die Kalkulation stärker bewegen als die Quadratmeter.
Was ein Hausmeisterdienst nicht darf
Hier wird es für Verwalter unangenehm, weil die Grenze unscharf ist und die Haftung nicht.
Nach § 1 Abs. 2 der Handwerksordnung darf ein nicht eingetragener Betrieb handwerkliche Tätigkeiten ausführen, die „in einem Zeitraum von bis zu drei Monaten erlernt werden können" oder die für das Gesamtbild des Handwerks nebensächlich sind. Das ist die sogenannte Bagatellgrenze.
Praktisch heißt das: Silikonfuge nachziehen, Leuchtmittel tauschen, Tropfen am Perlator beheben, Türschließer justieren — unkritisch. Elektroinstallation, Gasleitungen, Arbeiten an der Heizungsanlage, Dacharbeiten — nicht.
Warum Sie das interessieren sollte: Nicht wegen der Handwerksordnung, sondern wegen des Versicherungsfalls. Ein Wasserschaden nach einer unsachgemäßen Reparatur wird zur Frage, ob der Ausführende die Leistung überhaupt erbringen durfte. Lassen Sie sich deshalb zeigen, wo der Dienstleister seine eigene Grenze zieht — und ob er sie schriftlich hat.
Reinzeit Gebäudeservice — Hausmeisterdienst in Hamburg
Wir schreiben in jedes Angebot vier getrennte Beträge: Betreuung, Reinigung, Grünpflege, Winterdienst. Nicht aus Formalismus, sondern weil Ihre Nebenkostenabrechnung sonst eine Schätzung braucht, die Sie begründen müssen.
Instandsetzungen rechnen wir gesondert nach Aufwand ab und weisen sie als solche aus — sie gehören nicht in die umlagefähige Pauschale, auch wenn es bequemer wäre.
Jeder Kontrollgang wird protokolliert: Datum, Uhrzeit, Rundgang, Feststellungen. Sie bekommen diese Aufstellung, ohne danach zu fragen. Im Schadensfall ist sie das, was zählt.
Und wir sagen Ihnen, wo unsere Grenze liegt: Was über die Bagatellgrenze der Handwerksordnung hinausgeht, geben wir an den Fachbetrieb — mit Meldung an Sie, nicht mit stiller Reparatur.
Jetzt kostenlos anfragen: Telefon +49 1556 7084292 · info@reinzeit-reinigung.de · Mo–So 09:00–19:00 Uhr
Schicken Sie uns Adresse, Zahl der Wohneinheiten und Aufgänge — Sie bekommen innerhalb von 4 Stunden ein Angebot mit getrennt ausgewiesenen Positionen.
Häufige Fragen
Sind Hausmeisterkosten umlagefähig?
Teilweise. § 2 Nr. 14 BetrKV erlaubt die Umlage der Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerten Leistungen für den Hauswart — ausgenommen sind Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung. Enthält eine Pauschale beide Anteile ohne Aufteilung, ist sie im Streitfall nicht prüfbar und kann gekürzt werden.
Wie trenne ich Betreuung von Instandhaltung?
Am saubersten über den Vertrag: eine umlagefähige Betreuungspauschale mit definiertem Leistungskatalog, daneben die gesonderte Abrechnung von Instandsetzungen nach Aufwand. Alternativ ist eine prozentuale Quote zulässig — aber nur mit nachvollziehbarer Begründung.
Was kostet ein Hausmeisterservice?
Im Markt liegen Stundensätze regionaler Dienstleister meist bei 30 bis 50 Euro netto, Monatspauschalen für ein Mehrfamilienhaus je nach Größe und Umfang zwischen 150 und 500 Euro netto. Als Vergleichswert für die Abrechnung dient der Betriebskostenspiegel: 0,37 Euro je Quadratmeter und Monat für den Hauswart im Bundesdurchschnitt 2024, wenn Reinigung, Garten und Winterdienst nicht separat abgerechnet werden — sonst 0,21 Euro.
Gehören Treppenhausreinigung und Winterdienst zum Hausmeister?
Wirtschaftlich oft ja, in der Abrechnung nein. Die Gebäudereinigung fällt unter § 2 Nr. 9, die Gartenpflege unter Nr. 10, der Winterdienst als Straßenreinigung unter Nr. 8. Ein Kombivertrag ist sinnvoll, sollte die Beträge aber getrennt ausweisen.
Darf der Hausmeister reparieren?
Bis zur Bagatellgrenze des § 1 Abs. 2 HwO: Tätigkeiten, die in bis zu drei Monaten erlernbar oder für das Gesamtbild eines Handwerks nebensächlich sind. Elektro-, Gas- und Heizungsarbeiten gehören nicht dazu. Unabhängig davon sind Reparaturen ohnehin nicht umlagefähig.
Was muss im Hausmeistervertrag stehen?
Tätigkeit und Turnus je Position, die vier BetrKV-Positionen getrennt beziffert, eine ausdrückliche Liste der nicht enthaltenen Leistungen, die Protokollierung der Kontrollgänge und die Regelung, wie Instandsetzungen abgerechnet werden.
Quellen: Betriebskostenverordnung § 2 Nr. 8, 9, 10 und 14 (gesetze-im-internet.de); Handwerksordnung § 1 Abs. 2 (gesetze-im-internet.de); Betriebskostenspiegel für Deutschland, Abrechnungsjahr 2024, Deutscher Mieterbund. Marktpreise: eigene Marktbeobachtung Hamburg, Stand 09.09.2026.
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
Kommentare